「マンションが売れなくて困っている・・・」
「マンションが売れないと新居も決まらない・・・」
「マンションが売れない理由がわからない・・・」
あなたも、このような悩みをもっているのではないでしょうか。
マンションが売れない理由には、いろいろな要素があると思いますが、中でも正しい売却術を身に付けている売り手がかなり少ないです。
今はネットでなんでも検索できる時代になっていますから、それだけ情報量もとても多いです。
しかし、一般の方がネットで書いてあることが必ずしも正しい知識とは限りませんし、情報の汲み取り方を間違えれば、マンション売却が失敗して最悪のケース、いつまで経っても売れずに管理費だけを払い続けることにも・・・！
そうならないためにも、元業界20年の大塚茂住がなぜマンションが売れないのかを解説し、マンションの売れない現状を打開する”ある方法”についても最後にご紹介しています。
この記事は、5分もあれば読み終わりますので、よかったら下にスクロールして読み進めてくださいね。
「どうしたらいいのでしょうか?マンションが売れません!」
最近、マンションを売りたい方から受ける相談の中でダントツに多いのは、この「売れなくて困っている」という相談です。
- 値段が高い
- 間取りが悪い
- 人気がない
- 古い
上記のように一般的に言われている「売れない理由」は多くあります。
「売りに出しているけど、半年間全然売れない」というHさん
調べてみると、植段が市場価格より高め。売れない値段で売り続けていたのです。
Tさんのマンションには20 組以上の内覧者が来ました。でも売れませんでした。
Iさんも売却に苦労していました。
原因をよくよく調べてみたら、売却を依頼していた不動産屋が販売活動をまともにしていなかったのです・・・！
不動産、マンションは、同じものが2つとありません。
よって、売れない理由もさまざまです。
売りに出すまでは「すぐにいい買主さんが現われる」と思っていたのに、ふたを開けてみれば「こんなはずではなかった。なぜ売れないのか!」となるわけです。
「不動産屋が、この値段で売れるといったから売りに出したのに・・・」と嘆いてみても後の祭り。
「売れないまま過ぎた時間」とその間に支払った「住宅ローン金利」は返ってきません。
不動産屋に解決策を尋ねても、ただただ「値段を下げましょう」の一点張り。
根拠なく値段を下げることにも納得がいきませんし、下げて売れる保証もありません。
「不動産屋に意見して『うるさい客だな』と思われたら嫌だし・・・」
「なぜ、私のマンションだけ売れないのか。あんなにいいと思って買ったのに・・・」
今、マンションを売りに出し、このようにお悩みになっている方がたくさんいます。
しかし、なかにはかしこくマンション売却を行ない、素晴らしい成功をした方もたくさんいるのです。
Mさんのマンションは、すぐに売れました。
不動産屋のアドバイスで30万円値段を下げただけです。
予想していた条件より好条件で売却できたSさん。
他の不動産屋の査定最高額が3500万円だった物件を、3860万円で売却できまた。
不動産屋から「1400万円がいいところでしょ」といわれたマンションを、売りに出してたった1週間で、1680万円で合意し契約となったNさん。
「たまたま運がよかっただけでしょ」
「タイミングがよかったんだよ」
もちろん、うまく売却したMさん、Sさん、Nさんが「運がよくてタイミンダがよかった」ことは否定しません。
同じようにマンションを売りに出しているはずなのに、なぜ「うまく売れる人」と「売れずに困っている人」「売ってから後悔する人」がいるのでしょう?
もちろん、「売れやすい間取りだった」とか「希少性のある物件だった」ということもあるかもしれません。
しかし「うまく売った人」のマンションが特別にすぐれたマンションだったことはありません。
最後にご紹介したNさんのマンションは、なんと「築25年」「エレベーターなし・階段で5階」という物件だったのです。
「売却に成功した方々が不動産売買に詳しかったから?」いえいえ、この方々は「生まれてはじめてマンションを売った」という人たちです。
では、何がマンション売却の明暗を分けたのでしょうか?
それは、マンション売却を始める早い段階から「最適な方法と最適な価格でマンションを売る方法」を知っていたからなのです。
今後、中古マンションはますます売れにくくなる!
最適な方法と最適な価格でマンションを売る方法。
それが、まさにこのブログでお伝えしたい「かしこい人の中古マンション売却術の核心」です。
早速この核心をお話ししたいところですが、その前に、不動産市場の現状と、先行きについてお話しします。
マンションを売る際には、きわめて重要な情報です。
「モノが動く、売買をする」この場合、必ず売り手がいて買い手がいます。
あなたがマンションを売るときも、買ってくれる人がいないと売れません。
この売り手と買い手のバランスが、市場を形成します。
いわゆる「需要と供給(需給)」です。
「売りたい」「買いたい」という需給バランスがいい市場は、モノがよく働きます。
しかし、この需給バランスが崩れると途端に市場はおかしくなるのです。
例えば「限定モノのブランド品」や「人気アーティストのコンサートチケット」は、需要に対して供給がものすごく少ないものです。
だから、チケット発売日には販売店に長蛇の列、電話もなかなかつながりません。
ネットオークションなどで、入札がたくさんあって売れるものというのは、このように需要に対して供給が少ないものに限られるわけです。
つまり、「少しのモノをたくさんの人がほしがる」という状況です。
反対に「魚が獲れすぎて値段がつかない」というニュースを見ることもあるでしょう。
これは「需要に対し供給が多すぎる」という状況です。
「供給過多」で、値崩れを起こしているのです。
市場というのは、このように需要と供給の微妙なバランスの上で成立しています。
そして、中古マンションの売買市場も同じ原理で成り立っています。
あなたがこれから売ろうと思っている中古マンションについて「需要と供給」を当てはめてみると、次のようになります。
需要：マンションを買う人
供給：売りに出されているマンション(新築・中古問わず)
そして先に結論からお話しすると、今後、中長期的に日本のマンション市場は「需要が減っていきながらも、供給が続く」という状況になります。
つまり「売り手に対し買い手が少なく、買い手が強い市場」が形成されていくということです。
まさに、先ほど説明した「獲れすぎた魚」と同じ状況なのです。
だから、今後中古マンションがますます売れにくくなるといえるのです。
一部のニュースなどでは「新築マンションが売れない、価格の安い中古マンション市場が今後よくなる」という情報もあります。
しかし、この理論には私は首をかしげずにはいられません。
2008年、それまで好調だった自動車市場で「車が売れなくなった」と報じられました。
その原因は「原油高」でした。
では、そのとき「新車が売れなくなった」ことで「中古車が売れた」のでしょうか。
実際は、新車が売れなくなると同時に、中古車も売れなくなりました。
なぜなら、原油高を原因に車を手放す人が増えたため、中古車も供給過多になっているからです。
「脅かすなよ」
「何を根拠にそんなことがいえるの?」
と思われるかもしれません。
私は経済評論家でもなければ、未来を予知する超能力者でもありません。
業界20年の元不動産屋です。
そんな私が何を根拠にして「マンションが売れにくくなる」といっているかについては、 次のステップでお話しします。
日本の中古マンション市場は中長期的に「獲れすぎた魚」
なぜ、私は中古マンション市場の先行きを「獲れすぎた魚」といえるのでしょうか。
根拠は需要と供給のデータです。
最初に首都園の中古マンション流通勤面を見てみましょう。
2007年度(07年4月～08年3月)の首都園中古マンションの成約件数は、前年度比3.5%減で2.8万件。
これに対し、売り物件として登録された中古マンションの数は、約15.2万件。
これは前年度比30.4%増です。
「成約件数」を「売り出し登録件数」で割ったものを成約率と考えると、18.4%。
これは、売り出した中古マンションのうち約5件に1件しか売れていないことを意味します。
もちろん、重複や成約してもデータに登録されていない物件もあるでしょうが、甘く見ても3件に1件が売れていないという厳しい現実です。
また関西圏においても、2007年度の成約件数8895件に対し、新規登録件数は5.6万件。
先ほどと同じく成約件数をはじき出せば15.8%と首都圏より厳しくなっています。
成約件数は前年度比2.1%増とわずかながら上昇するも、登録件数は12.8%増と、こちらも「成約件数」よりも「売り出し件数」の増加が大きいのです。
さらに怖いのは、新築分譲マンションの成約率の低下です。
8年7月度の首都圏新築マ ンションの契約率は53.5%。
半分は売れていない状況で、近畿園においても56.3%と同じく50%台です。
これほど新築マンションが売れないとなれば、当然マンションデベロッパーは売り切るための値下げを敢行するわけですが、そうなると新築マンションの価格帯が中古マンションの価格帯に近づいてしまいます。
これが、「新築マンションが売れないから中古マンションが売れるようになる」という理論に私が首をかしげるひとつの要因なのです。
最近の中古マンションの売れない理由のひとつは「ちょっとがんばれば新築が買えるはず。それなら新築のほうがいい」というものです。
そして、ほとんどの買い手のスタンスは「新築と中古を合わせて、多くの物件の中からよいものを探す」というものです。
さらに追い討ちをかけるのが、日本の人口動態です。
日本の人口は2004年のー億2778万人をピークに減少しはじめました。
さらにマンション需要に現実的に関係してくる世帯数では、人口のピークから11年後となる2015年の5060万世帯をピークにして減少に転じました。
また、今後収入が減少することで「核家族」を維持することもできなくなり、二世帯、三世帯で住む家族も増えると考えられます。
そうなると、推計データ以上に世帯数の減少が加速する可能性が高いのです。
また、住宅ローンのシステムそのものが、「終身雇用」を前提に作られたシステムです。
派遣社員が社会問題にもなっていますが、「これから家を買おう」という若年層は、「不安定な収入」しか得られない雇用形態の人が増えています。
住宅ローンで家を買うということは「安定した収入」の上に成り立ちます。
すなわち、今の日本の雇用形態そのものが、売れにくくなる要因のひとつとなっているのです。
こうした背景に加え、新築マンションは2007年度に約13万戸、2008年度には約12万戸が分譲されており、住宅はすでに700万戸余っているともいわれます。
マンションが新築・中古問わず増えていくのに対し、人口・世帯数は減少。
まさに、今後、日本において中古マンションは「獲れすぎた魚」になっていきます。
「増加する売りたい人」に対して「減少する買いたい人」、正確には「減少する買える人」という構図から、まさに買い手市場になるのです。
だから今こそ「中古マンションの売却術」を知り、活用する必要があるのです。
まとめ
いかがでしたか?
中古マンションの売れない理由の本質が以下のような社会の動きにあることを解説しました。
- 人口減少でマンション需要が下がった
- 派遣社員が増え住宅ローンを払えるだけの安定収入がない
- 収入がないから二世帯、三世帯が増える
「売れないんだったら、どうしたらいいんだ・・・」とも思えます。
しかし、それでも良い条件でマンション売却を成功させている人はいます。
なぜ成功するのかというと、正しい中古マンションの売却術を知っているからです。
「売れない人」は、自宅の価値を考えずに相場以上の価格で売却しようとします。
買い手も様々な物件をみて、吟味している中で、あなたのマンションに辿り着くわけです。
つまり、買い手は「この立地、この間取りと広さならこのくらいの値段かな」とある程度の相場は目星がつきます。
星の数ほどある不動産の中で、一瞬でも相場以上と思われてしまえば、次の物件探しに移られてしまいます。
相場というのは、それくらい大切なものなのです。
とはいえ、安い値段では売りたくないですよね。
売り手にとってはマンションを売った後に「家族が守れるか」「不自由な生活にならなか」など生活がかかっているのですから。
要するに、相場を知って高くもなく安くもない値段で売却できることが買い手にとっても売り手にとってもwinwinの関係になる賢いマンション売却なのです。
相場を知るためには、複数社に査定を取ることから始まります。
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