媒介契約の種類と特徴。実際問題どういう契約すればいいの?

あなたは、無料一括査定サイトなどによって選ばれた不動産仲介業者が、それぞれ過去の取引事例を基に価格を決定する取引事例比較法によって価格査定を行います。


価格査定を行った後、「この不動産屋にお願いしたい」となったら、今度は正式な契約をその不動産屋と結びます。


その時に結ぶ契約のことを「媒介契約」と言います。

媒介契約とは

媒介契約とは、売主が不動産を売却するときに、それに付随する営業活動や事務手続きなどを不動産仲介会社に任せるというものです。


ですから、自分で買主を見つけて契約するのであれば、取引に不動産仲介業者を入れる必要はありません。


実際に、親戚同士の売買などでは不動産仲介業者を抜いて取引している方もいらっしゃいます。


とはいえ、一般の方が自分で買い手を見つけたり、契約書をそろえたりして、無事に不動産という高額なものを売買取引できるかと言うと、なかなか難しいのではないでしょうか。


そこで、ほとんどの人が不動産仲介会社と結ぶのが媒介契約です。

媒介契約の種類の種類と特徴

売主と仲介業者との間で結ばれる媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。


では、これらはどのように違うのでしょうか?

専任媒介契約

不動産売却で、最も契約する人が多い契約形態が専任媒介契約です。


契約した不動産業者以外の不動産業者と重複して仲介を依頼することはできませんが、自分で買主を探すことはできます。


また契約した不動産業者には売り物件情報を不動産の業界人なら誰しもが閲覧できる指定流通機構のレインズというネットワークに7営業日以内に登録し、2週間に1度以上文書などで売却活動報告をする義務があります。


専任媒介契約が多く選ばれる理由としては、自分で買主を探すことができる自己発見取引のできることです。


不動産を売り出してみたら、今まで黙っていた親戚や近隣の友人から購入依頼が来るということは、珍しくありません。
そんなときにも、専任媒介契約であれば対応することができます。

専属専任媒介契約

契約した不動産業者以外の不動産業者と重複して仲介を依頼することはできない点は、専任媒介契約と一緒です。


専任媒介契約と異なる点は、自己発見取引が許されない点です。


もしも、親戚や友人が購入を希望してきたとしても、必ず契約した不動産業者を通さなければいけなくなりますので、仲介手数料がかかってしまいます。


また、レインズへの登録は5営業日以内に行い、売却活動の報告義務も1週間に1回と義務づけられていますので、専任媒介契約よりかは頻回な報告を受けられます。

一般媒介契約

上記二つと大きく違う点は、複数の不動産業者に仲介を依頼できる点です。


メリットとしては、複数の不動産業者に競争させることも考えられますが、実際問題ですと、仲介を勝ち取った不動産業者にしか利益が入らないので、


「仲介を勝ち取れなかったら宣伝しても赤字になる」という不動産業者側のデメリットが大きいため、営業マンも積極的な売却活動を行いにくい契約です。


またレインズへの登録も義務付けられていませんので、地域外への情報発信能力はかなり低くなってしまいますし、不動産業者の売却活動報告の義務もありません。


経済力がかなりあって、ご自身で宣伝を行えるほどの技量と時間のある方にはよいですが、不動産売却が素人だと思われる方にとってはおすすめしにくい契約形態です。

媒介契約書に印紙は不要です

媒介契約は公的文書なので、印紙が必要になるのでは?と心配される方もいらっしゃいます。


結論から言いますと、媒介契約書に印紙は必要ありません。


収入印紙が必要になるのは、買主が決まった時に交わす売買契約書です。


ですので、媒介契約書に関しては不課税の対象となりますので安心してください。

まとめ

いかがでしたか?


媒介契約は不動産業者と結ぶ大切な契約です。
通常は自己発見取引にも対応している専任媒介契約を選択して良いかと思います。


また、複数社に競争させるという意味では難しい道のりにはなりますが、一般媒介契約でも良いかと思います。


あなたの現状や考えなどをまとめていただき、不動産業者とも相談しながら決めていただくと良いかと思います。


ただし、相談した先が悪徳業者で都合のよい契約に結ばれてしまう可能性もないとは言い切れません。


不動産売却の際には複数社に査定依頼をすると思いますが、都合の良い契約に持っていく悪徳業者と対面しないためには、査定をする時点で悪徳業者のスクリーニングをしましょう。


イエイでは、10年以上培ってきた実績と経験の中で厳しい社内規定マニュアルを作成し、優良業者でないと提携できないようなシステムになっています。


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