レインズは不動産売却で必須
不動産を売りたいと思った売主は、不動産仲介業者と媒介契約を結んで、営業・広告活動を頼みます。


反対に、不動産を買いたいと思っている買主は、店を構えている不動産仲介業者の所へ行って、自分の希望を述べて適当な物件を探してもらいます。


もしくは、最近であれば、インターネットで物件を探して、その情報を掲載している業者に連絡する人もいるでしょう。


いずれにしても、不動産仲介業者が背後に膨大な物件情報と業者同士のネットワークを持っていることになります。

レインズとは

不動産業界にはレインズ(REINS: Real Estate Information Network System)と呼ばれる、国土交通省大臣指定の情報交換システムがあります。


これは、不動産流通機構の会員である不動産業者だけが閲覧できるクローズドのネットワークシステムです。


レインズは、東日本、西日本、中部、近畿の4つのネットワークに分かれて運営されていますが、4つを合わせれば基本的に、日本全国ほぼすべての売買物件情報が登録されることになっています。


なぜならば、不動産業者は、専任媒介契約を結んだ場合には7日以内、専属専任媒介契約を結んだ場合には5日以内にレインズに情報を登録する義務があるからです。
(一般媒介契約の場合は登録義務がありません。)

レインズの仕組み

売主と媒介契約を結んだ不動産仲介会社は、すみやかにレインズに情報を登録することになっています。


あなたは「スーモ」や「アットホーム」「ホームズ」「ヤフー不動産」などのインターネットの不動産ポータルサイトに掲載されている情報をみたことはありませんか。


実はこれらのポータルサイトに掲載される情報は、レインズで載せられている情報そのものなのです。


レインズの仕組み
レインズで不動産が売れる仕組み


売主と媒介契約を結んだ仲介業者(元付け業者)は、預かった物件の情報をレインズに登録します。


それを見た他の無数の不動産業者は、すぐに売れそうな物件を選んで広告掲載料を支払ってインターネットの不動産ポータルサイトに情報を掲載します。


ですから、しばしば同じ物件の情報が複数の業者から出ていることがあります。


そして、書いてがネットで情報を見て問い合わせをすると、広告を掲載した仲介業者(客付け業者)はレインズに情報を掲載した元付け業者に連絡をして、売主と買主とを結びつけます。


このように、レインズを介して元付け業者と客付け業者が結びつくことで、不動産業界は成り立っているのです。


以前であれば、大手業者や地元業者に優劣がありました。


ですがレインズの仕組みができてからは、どの不動産業者と媒介契約を結んでも、結局はレインズに登録することになるので、


どこに依頼してもできることに大した違いがなくなり、業界の公平性が高まったと共に「サービスの違い」で業者同士が切磋琢磨していく時代になったのです。

レインズで生まれた囲い込みによる両手取引

世の中には、いろいろとお金儲けを考える人がいるものです。


不動産仲介業者は、自社で預かった物件を自社の顧客に売却することで、元付け業者と客付け業者を兼ねることができ、2倍の仲介手数料を得ることができます。


要するに、自社で顧客を付けられるだけの力をもった業者の場合は、レインズに物件情報を登録して一般公開してしまうよりも、自社で抱え込んで顧客を見つけてしまう方がいいということになります。


そこで、一部の不動産業者は、すぐに顧客が見つかりそうな人気物件については、レインズへの登録義務を無視して情報を未公開にし、自社内での両手取引を狙うようになりました。


他にも、レインズへは一応登録するものの、客付け業者が問い合わせると「あの物件はもう他の方の手がついています」などといって、売り止めをする悪質業者もいるようです。


あなたが、不動産業者と媒介契約を結んだら、まず初めにレインズへの登録は済んでいるか、問い合わせは来ているか、といった点は担当者に必ず確認した方がよいでしょう。


専任契約の場合は、売主に「登録済証」を発行することになっています。

レインズに情報を載せないとどうなる?

レインズに情報を載せなくても良い物件も実はあります。

  • 駅近で交通アクセスが抜群に良い
  • 築浅な物件
  • 安価で売り出せる物件

これらの条件が重なればレインズに登録義務のない一般媒介契約でも十分買い手は見つかるでしょう。


ですが、これら3つの条件が一つでも欠ける場合、売却活動がかなり重要になってきます。


レインズに物件を登録しないことで、見てくれる人が激減するわけですから、価格競争がなくなるだけでなく、売れない物件となる可能性もかなり高くなってしまいます。


不動産屋としては、囲い込みの顧客に紹介できる時間が長くなりますし、「売れないから価格をもっと下げてください」とも言いやすくなるわけです。


あなたが不動産売却をするのなら、レインズには必ず登録してもらいましょう。

レインズを使うことでの売主のメリット

レインズが存在しなかった以前であれば、どんなに力のある不動産業者に物件の売却を頼んだとしても、情報が広がる範囲や速度には限界がありました。


レインズがあることで、より早く売却できるだけでなく、より幅広く宣伝できるので、売れにくい物件を売却する場合にも、買い手の付く可能性が高くなりました。


レインズの力を借りることで売主がよい条件での売却をしやすくなったのです。

レインズを使うことでの買主のメリット

レインズがなかった頃は、業者の知り合いは限られていますし、情報を広げる手段もインターネットの比ではないくらいに時間がかかりますから、たとえその物件を欲しいと思う人がいたとしても、情報が届ききらないために買主の候補も限られてしまっていました。


レインズがあることで、近隣だけでなく、遠方の方でも物件情報が取得しやすくなるので、「買主にぴったりの住まいが見つけやすくなった」といってもいいでしょう。

まとめ

いかがでしたか?


レインズは、日本全国の物件情報を不動産業界でシェアすることで売主だけでなく、買主にもメリットがあるネットワークです。


レインズは上手に活用すれば、あなたの理想とする不動産売却をサポートしてくれる強力な助っ人になるのです。



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