「抜き行為のトラブル」
あなたは、抜き行為が後々に発覚したら、売り手になにか悪影響があるのか心配になってはいませんか?


結論から言うと、現状では売り手が尻拭いをするようなケースはほとんどないでしょう。


抜き行為のトラブルを被るとすると、それは不動産業者と不動産業界です。


抜き行為をされた業者には人件費がかかったり、最悪のケース、広告費もバカにならないほどにかかっていることも・・・。


売り手のあなたにとって、抜き行為で被害を受けた人がいる中で取り行った取引で、一点の曇りもなく快い気持ちで不動産を引き渡せますでしょうか。


ほとんどの人は”No”だと思います(思いたいです)。


そこで、元業界人であったわたし大塚茂住は現役時代に「仲介手数料の一律化」を試みました。


この記事は、前半で仲介手数料の仕組みと抜き行為の実状を解説していきます。


それでは、まいりましょう。

仲介手数料を値引きすると「抜き行為」を依頼される

通常、仲介手数料は「売却価格の3%+6万円」を上限として、設定されます。


たとえば、以下のようになります・

  • 売却価格が3000万円なら、仲介手数料は96万円
  • 売却価格が8000万円なら、仲介手数料は246万円

売却価格が高くなるにつれて、仲介手数料も高くなるのです。


しかし、「売却価格の3%+6万円」はあくまでも上限であって、仲介手数料は値引きすることが可能なのです。


しかも、仲介手数料が高くなったからと言って不動産業者の行う業務は同じなのです。


売却価格が高くなれば、仲介手数料は高くなるのに、業者の行う仕事は一緒。


ここに疑問を感じていた私は、業界人であった頃、「仲介手数料の一律化」を試みました。


「仲介手数料の一律化」とは、売却価格がいくらであっても仲介手数料は一貫して30万円にすることで、事実上の値引き体制を作りました。


が、「仲介手数料の一律化」に「怪しい」「なにか裏があるのでは」と勘繰る人も少なくありませんでした。


「仲介手数料の一律化」は普及しなかったというミスを犯しました。


最も大きなミスは、売り手に対するサービスをと考えたときに、最も安易で誰でも真似のできる価格破壊を選んでしまったことです。


当然のように、後から真似をする業者がたくさん出てきて、あっという間に泥沼の価格競争になってしまいました。


私が仲介手数料一律30万円と打ち出した当時は、東京に似たようなことをしている不動産業者はわずかに3社しかありませんでした。


ところが1年後に調べてみたところ、仲介手数料の値引きを謳う業者は全国で250社以上に増えていました。


裏を返せば、それだけ多くの業者に料金を下げる余地があったということです。


もし、不動産業界がぎりぎりの経営をしていたのであれば、コスト削減などの経営努力なしには料金の値引きに踏み切れないはずです。


しかし、あっという間に他の業者が追随してきたところを見ると、それまでは労力に比べてずいぶん高い手数料を取っていたということにもなるでしょう。

仲介手数料の一律化による値引きシステムに大手は賛同しなかった

残念なことに、価格競争に参加してきたのは本当に中小の不動産業者ばかりで、その他の業者は、われ関せずで、無視してきました。


そのため、一般の売り手には不動産業界の中で仲介手数料をめぐって織烈な争いが行われていることが、ほとんど知られてきませんでした。


インターネットで探せば、仲介手数料を値引きしている業者がたくさんあるのに、相変わらず多くの人はその他の不動産会社に行って不動産取引の仲介を頼み、「手数料は3%という規定になっています」と言う営業マンの言葉を信じて、何も知らずに数百万円もの手数料を平気で支払っているのです。


当時は、価格破壊によって不動産業界を変革することができると思っていました。


仲介手数料の値引きは売り手も買い手も手をあげて喜ぶ最上のサービスだと信じていたのです。


しかし、一般の売り手が求めていたのは、何十万円もの値引きよりも、有名業者との取引という安心感でした。


この構造が続く限り、業界の変革はまだまだ遠そうです。


価格破壊の反響は、確かにゼロではありませんでした。


ライバルの中小業者の多くは、私の後を追うように料金の値引きを打ち出しましたし、売り手からの問い合わせも劇的に増えました。


しかし、熱心に食いついてきてくれたのは、私の想定とは少し異なるお客様ばかりでした。


すでに述べたように、不動産売買の売り手となるのは、相続のための資産の生理や、老後の生活のために買い替えを考えているような年配の人が多いです。


その人たちは不動産業界の仕組みを知り、より安い仲介手数料の業者を選ぶことよりも、自分たちが面倒なことを考えずとも一から十までお任せで取引できるような大企業のサービスを求めていました。


では、仲介手数料の値引きに敏感に反応したのは、どのような売り手だったのでしょうか。

買い手側の業者に対して抜き行為をするのは簡単

語弊があるかもしれませんが、仲介手数料の値引きで最も喜んだのは、コスト意識に敏感な人でした。


それは例えば、常に数字を追ってシビアな金銭管理をしている不動産投資家や、あるいは資金的な余裕のない中で何とかマイホームを手に入れたいと考えている若い人たちです。


彼らは実によく不動産取引について研究して、そして仲介手数料が高すぎるのではないかとの疑問も持っていました。


「別の不動産業者から紹介された物件があるんですけど、この物件をそちらで仲介して手数料を安くあげることはできませんかね?」


「できなくはありませんが、他社が先に紹介した物件を、後から来た会社が割って入って仲介するという行為は、常識的に考えて仁義にもとります。それは業界的には抜き行為と呼ばれていて、業者間のトラブルの元ですから、私はあまりやりたくないですね」


他業者が汗を流し、チラシを配ってやっとマッチングした物件を、横からさらって契約だけしてしまう、というのはひどい裏切りと捉えられても仕方のない行為です。


「抜き行為」には2種類が考えられます。


一つは客付け業者(買い手側の業者)を抜いて代わりに入ること、もう一つは元付け業者 (売り手側の業者)を抜いて代わりに入ることです。
「抜き行為」をする業者は、両方を抜いて両手取引を狙うことが多いようです。


客付け業者(買い手側の業者)を抜く場合は、それほど難しくありません。


買い手は同時並行で複数の仲介業者に声をかけているのは明白ですから、同時期に紹介した、あるいは自社が最も速く顧客に紹介したと主張すればいいだけです。


そして、何も知らないふりをして、「物件に興味を持っているお客様がいます」と元付け業者(売り手側の業者)に連絡をすればいいだけです。


抜かれた客付け業者(買い手側の業者)が気づくことすらほとんどないでしょう。


すべての不動産業者が同額の仲介手数料(上限の3%+6万円)でやっているのであれば、買い手にとってわざわざ客付け業者(買い手側の業者)を抜くメリットはありません。


どこの仲介会社に頼んでも仲介手数料が同額であれば、はじめに紹介をしてくれた業者にそのまま頼めばいいだけです。


しかし、仲介手数料を値引きする業者が増えると、他の会社から紹介された物件を、仲介手数料の安い業者に持っていって仲介を頼む顧客が出てきました。

売り手側の業者に対して抜き行為をするのは難しい

元付け業者(売り手側の業者)を抜くのは、客付け業者(買い手側の業者)を抜くことよりも難しくなります。


なぜなら、元付け業者(売り手側の業者)は、通常は売り主と専任媒介契約を結んでいるからです。


そのため、売り主は契約期間中に他の仲介業者と取引をすることができません。


しかし、元付け業者(売り手側の業者)と売り主との間が、一般媒介契約であれば話は簡単です。


一般媒介の場合は 売り主は他の不動産業者といくらでも売買契約を結ぶことができます。


ですから、物件の住所を調べて、売り主を探し出して「実はうちのお客様があの物件を購入したいと言っているのですが」と告げれば、問題なく契約は成立します。


この場合は「抜き行為」とすらいわれることはないかもしれません。


そのため、不動産仲介会社は一般媒介契約をあまり好まず、一般媒介で請け負った物件は 広告にあまり力が入らないなどともいわれています。


専任媒介契約の場合、抜き行為は容易でなくなります。


基本的に、売り主は契約をした仲介業者を通してしか取引ができないわけです。


しかし、自分で買い手を発見した場合にはその限りでないということになっていますので、売り主が自分で発見した買い手の客付け業者(買い手側の業者)として両手取引にかかわることができなくもありません。


この場合、売り主には嘘をついてもらって、もともとの元付け業者(売り手側の業者)を排除することになり ますから、売り主の協力が不可欠です。


そんなことができるのかと思う人もいるかもしれませんが、売り主にとっては物件が高く早く売れることが一番なのですから、意外と協力する人も多いようです。


もちろん、なかには元付け業者(売り手側の業者)に頼んであるのだからそちらを通してほしいと突っぱねる義理堅い人も少なくはありません。


売り主と元付け業者(売り手側の業者)が専属専任媒介を結んでいる場合は、さらに厄介になります。


この場合、売り主には買い手を自己発見取引きする自由すらありませんから、基本的には最長3カ月の契約期間が終わるのを待って、話を持ちかけることになります。


正確に言えば、「契約期間が終わったらすぐにウチと契約してください」と、売り主に先に話を通しておくわけです。


この場合も、元付け業者(売り手側の業者)を通してほしいといわれる場合も少なくありません。


以上が、不動産業界の暗部として知られる「抜き行為」の説明です。

抜き行為が横行するのは売り手に信頼されていないから!?

かつて、不動産業界では「抜き行為」が頻繁に行われていて、そのため本来、レインズに登録するときには物件の住所を明記しなければならないにもかかわらず、正確な住所を表記しない業者がほとんどになりました。


あなたも不動産ポータルサイトで物件を探していて正確な住所が分からないことにやきもきしたことがあるでしょう。


あれは、正確な住所を掲載すると、自分が「抜かれる」かもしれないと不動産仲介業者がおびえているからなのです。


「抜き行為」が横行するのは、「どこに仲介を頼んでもやってくれることはたいして変わらない」と売り手に思われているからです。


要するに、売り手は「どの業者に依頼しても結果は一緒」と信頼を獲得できている業者がいないのが現状になります。


本来はそんなことなく、各社それぞれが消費者サービスを競い合っているのですが、ユーザーに伝わっていないのです。


不動産業界で働いていた一員として自戒を込めて示しておきたいと思います。

まとめ

いかがでしたか?


「仲介手数料の一律化」によって今よりも値引きしたシステムを作ることはできます。


しかし、大手不動産業者の参入がないため、業界に浸透するには至っていません。
売り手の負担を少しでも軽減する「仲介手数料の一律化」の全国的な理解を得るには、まだ時間がかかりそうです。


そして、その代りになるかのように、業界では「抜き行為」のトラブルがみられています。


「抜き行為のトラブルに合って両手取引になっていた」ことを一般の消費者であるあなたが知ることは難しいですし、トラブルに合ったとしても消費者に何かデメリットが生じることはないでしょう。


しかし、最低限のルールは守って、お互いが気持ちのいい取引をしたいですね。


イエイでは、運営歴10年の中で更新され続けた厳しい規定を通った優良業者のみが提携している一括査定サイトです。


今までに300万人が利用しており、良い評判や口コミも多いです。


「トラブルに巻き込まれたくない」「安心できる業者に依頼したい」という人は、イエイがおすすめです。


興味のある人はぜひ、以下より詳細を確認してみてください。



イエイのタブレット別トップ画像

※当サイト(イエイ.jp)のTOPページへ移動します。

「いちばん高い」がみつかる価格比較サイト、イエイ。
最大6社の査定書を無料で即日お取り寄せしてくれる便利なシュミレーションサイトです。
これまでに300万人以上が利用している不動産一括査定サイトです。
「でも、顔の見えないサービスで本当に信頼できるの?」と思う方も少なくないはず。
イエイ.jpでは元業界人が自分の不動産をイエイ経由で売却してわかった評判と口コミをまとめています。
興味のある方は、イエイ.jpのトップへ移動して評判と口コミをチェックしてみてください。