マンション買い替えのポイント

マンションの買い替えの流れを知ってポイントを抑える

途中で、綱渡りをするような不安を覚える瞬間もあるかもしれない住まいの買い替え。


「購入物件の代金を払わなければならないのに売りの方がなかなか進まず資金ショートを起こしてしまった」
「住宅の引き渡しと入居の時期がズレてしまい賃貸アパートに一時期仮住まいにした」


こんな体験をした人も少なからずいるのが現状です。


そこで、ここでは買い替えの全体的な流れを体験談を通して把握していきましょう。

登場人物

大島清さん(37歳)

これからマンションを売却しようとしている一家の主。
12月に念願の第二子が生まれる予定。手狭になったため、ある新築マンションに買い替えをしようとするのだが・・・。

綾子さん(32歳)

清さんの妻。買い替えを巡り、タカオ君を育てながら清さんを陰から支える家族思いな奥さん。

タカオ君(4歳)

お母さんである綾子さんが大好きな甘えん坊さん。
これからお兄ちゃんになることを自覚はしていて、お母さんの大きくなったお腹に興味がある。好きなものは仮面ライダー。

住宅が値下がり

「なんとしてでも早い時期に広い住まいに買い替えなくては・・・」


日に日に身重になる妻の綾子さん(32歳)を見て大島清さん(37歳)は買い替えを決意しました。


第2子の出産予定はその年の12月。はたして新しいメンバーを加えた家族が新居で正月を迎えられるのでしょうか。


「厳しいですね。詳しく調べてみないと瞑眩はできませんが・・・。ご希望に沿えるかどうか・・・」


モデルルームを訪ね、担当者に買い替えの相談をしたときの返答でした。


大島さんの胸算用では、最低でも4000万円で自宅を売却できるだろうと踏んでいました。


4000万円で売れれば、住宅ローンの残債を差し引くと1500万円ほど手元に残ることになります。


これに積立預金の500万円を足して頭金は2000万円です。


2000万円の頭金があれば、今検討している6000万円の新築マンションが買えるのです。


ところが、A不動産の担当者はこう言います。


「住宅市状が低迷しているので高く売れてもせいぜい3700万円です」


「だって、3年前に買った時は3860万円だったんですよ!」
大島さんは喉まで出そうになる気持ちをぐっと抑えました。

売却できたはいいけど、住む家がない

数日後、A不動産関連の仲介会社から担当者が訪問査定にやってきました。
2JDK、50㎡の大島さんのマンションをぐるりと見た後、持参した周辺の取引事例をテーブルで提示しました。


「社に戻って検討し直しますが、大まかなところを打ち明けておきますと3500万円から3700万円の間の金額になると思います。
もし、早めに売却したいというご希望でしたら、思い切って低めの価格で売り出した方が無難でしょう。
市場が動いているときでしたら、とりあえず高めに設定して買い手の反応を見ながら価格を調整していくと言う方法がとれるのですが、この時世ですから、避けた方が賢明です。


ズルズル値下げして結果的に最初から安く売りだしていた方が高く売れたというケースもありますから。」


大島さんは迷いました。
担当者がアドバイスする低めの売り出し価格3500万円では、短期間のうちに隔日に売れたとしても購入を考えている6000万円のマンションに手が届かないじゃないか・・・。
どうしても、500万円足りないのです。


考えあぐねた結果、第1希望の物件はあきらめました。


ですが、自宅の売り出しの方は専任媒介契約で依頼することにして、購入物件探しを再開します。


自宅の買い手はすぐに決まりました。
5月末に売買契約を結びます。
売却価格は3500万円ジャストです。


相場よりも低めの売り出し価格だったので、書いてから値引き交渉は一切ありませんでした。


要望は一点のみで、
「8月末までに引き渡してほしい」でしたが、大島さんは快諾しました。


平日は物件の情報集め、週末はモデルルーム歩きという日課が始まりました。


「1,2カ月もあれば希望にかなう住まいが見つかるだろう」


安易に考えたのがいけませんでした。
「これだ!」と思う物件もありましたが、抽選に漏れてしまい、もう時間がありません。


このままだと住む家がなくなってしまいます。

救いの神が現れた

7月下旬、大島さんは勤務先から社宅入居の申請書を持って帰宅しました。


「1年~2年ぐらい社宅住まいになってもしょうがないかなぁ」


苦しそうに打ち明ける大島さん。


目立ちはじめたおなかをしきりに触りたがる長男のタカオ君をあやしながら、妻の綾子さんは、
「汗って不満足な住まいを買ってあとで後悔するより、のんびりやりましょうよ」と声を掛けました。


そんなとき勤務先で同僚が「希望に合うかどうかわからないけど・・・」といって、1冊のパンフレットを開いてくれました。


「B不動産の物件なんだけど、キャンセルが出たみたいなんだよ。」


同僚がB不動産に勤めている友人から紹介を受けた物件でした。


1戸だけが残ってしまったのだが、今さらその1戸だけのために広告を打つわけにもいかなかったようです。


そこで新規に分譲したときよりも少し安めの価格に値引きして、縁故関係を中心に口コミで売ろうとしているのです。


大島さんは早速、現地に出向きました。


最寄駅から徒歩5分でこの最寄駅から3つ先に綾子さんの実家もあります。


間取りは3LDKで70㎡、売値は5500万円です。


実はこの物件、大島さんたちが探して、一度は断念した物件だったのです・・・。


・・・いま大島さんたちは新居で新しいメンバーの誕生を待っています。

4つのステージを クリアしよう

買い換えをどこから着手するかはさまざまです。
まず購入物件を探し、それをきっかけにして本格的に自宅の売却を仲介会社に依頼する方法もあります。
また、自宅を確実に売却できるというめどが立ってから、購入物件探しに入るケースもあります。


どちらの方法が正しいということはなく、手持ちの物件の条件や住宅市況などの情勢に合わせて柔軟に対応するというのが賢明です。
大島さんの場合は構入物件探しからスタートしましたが、本人たちの意向に反して結果的に自宅の売却を先にする形になりました。

【第1ステージ】全体計画を立てる

ここで重要なのはローンの残債がいくらあるかを把握することです。
金融機関から送られてくる返済明細書の残高の欄を見れば簡単に分かります。
売却代金からこれを差し引いた金額に自己資金を足した分が頭金となります。


仮に2500万円の残債があり、3500万円で売却できると手元に残るのは1000万円。
これに白己資金を加えた額が頭金となるわけです。


ただ、売却時には税金や仲介手数料などがかかるのに加え、買い換え物件の購入に際しても諸費用が必要になります。
これらを頭金とは別に準備しておくことを忘れないようにしましょう。

【第2ステージ】物件を売り出す

自宅がいくらで売れるのか。
売却価格によってその後の買い替え計画は大きく違ったものになってきます。


住宅情報誌などを活用して、どのくらいで売れるのかを自分である程度予想を立ててみることも大切です。
そのうえで仲介会社を訪ねてみましょう。


仲介会社では「不動産流通機構」から過去の情報を得るなどして、数多くの取引事例を蓄積しています。
これらの情報をバックデータにしてあなたの住まいを査定するのです。
そして、このときに提示された価格をベースにして売り出し価格を決定していきます。


物件査定は無料です。最近では、イエイなどの複数社一括査定サイトなどが人気です。
なるべく複数の仲介会社に査定を依頼し、各社に価格の根拠を聞いて納得のいく説明が得られた会社とだけ、次に述べる媒介契約を結ぶようにしましょう。


売り出し価格が決まると「貴社に販売活動をお願いします」 という趣旨の契約を締結する。
これが「媒介契約」と言われるものです。爆介契約には3つのタイプがあるので、それぞれの特徴を把握したうえであなたの条件に合ったものを選びましょう。


買い主と売買条件の折衝をする

仲介会社はあなたの住まいを不動産会社ならどこででも閲覧できる指定流通機構に登録したり、住宅情報誌やチラシなどに広告を出して販売活動を開始します。


見学者の来訪もたびたびあり、落ち着かない日々を送ることになるかもしれません。


見学者があなたの住まいを気に入ると、仲介会社を通じて買い付け依頼書が届きます (口頭の場合もある)。買い付け依頼書は、調入希望価格や代金の支払い方法、物件引き渡しの希望期日などが記載されている書類です。


この条件に異存がなければ売却を承諾し、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。


契約時には、売買契約書のほかに、添付書類を事前に用意しておく必要があって、そのための手続きも結構慌ただしくなります。

【第4ステージ】売却代金を受け取り、物件を引き渡す

売買契約の締結に先立って行われるのが重要事項の説明です。


売り主・買い主が同席のうえ、仲介会社の担当者が双方に重要事項説明書と添付資料を渡して説明を行います。


説明内容に納得すれば互いに署名・押印し、その後に買い主から手付金を受け取って売買契約書を取り交わすことになるのです。


売買契約が済んたらこれまで借りていた住宅口ーンの解約を金融機関に申し出て、自宅に付いている抵当権を抹消します。


ローンの解約・抵当権の抹消を行うために残債をすべて返済する必要があるのですが、このときの資金をだれが負担するかは契約書の内容によります。


一般的には買い主から受け取った売買代金を当てて抵当権を抹消し、物件を引き渡します(これを同時決済という)。


買い主の資金繰りの関係で、残金決済・物性引き渡し前に抵当権を抹消する必要がある場合は「つなぎ融資」などを利用して、あらかじめ抹消しておくこともあります。


このときはつなぎ融資の利息は売り主と買い主で折半するなど話し合いで決めることになります。


以上が売却の一連の流れです。

まとめ

いかがでしたか?


不動産売却(家・マンションなど売却)の一連の流れは把握できたでしょうか。


「把握しきれないよ」


そんな声も聞こえてきそうですが、事細かに覚えておく必要はありませんし、わからなくなったら、この記事をブックマークしておくなどして、また見て参考にしていただければ大丈夫です。


そして、なんとなくでも良いので売却の流れを知っておくのとそうでないのとでは雲泥の差になります。


あなたの体調が悪くなってお医者さんに行ったとき、今後の治療方針をなんとなくでも聞いておくのとそうでないのとでは安心感が違うのと似ています。


何かと不安も多い買い替えですので、売却と購入の一連の流れは、一度でもいいので確認しておきましょう。


また、マンションの買い替えと一口に言っても、マンションの買い替えを得意とする不動産屋と苦手とする不動産屋があります。


イエイでは、マンションの買い替え経験が豊富な不動産屋を一挙に探してくれます。


イエイはオンライン査定サイトですので、査定を受けることが前提になりますが、イエイの査定は無料でできますので、無料査定した後に対応などを加味して不動産屋を決めていく余裕はありますので、試しに利用してみるのもありだと思います。



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