事業用地不動産を高く売却

事業用地不動産を仲介売却するには購入する人の関心を引き出す

形が悪いために買い手が見つからないと思われて、低い査定しかされなかったものを、私たちの会社の努力で相場以上での売却に成功したものです。

好立地でも売れない土地とは

この物件は東急田園都市線の渋谷駅から10分程度の某駅で実質的に駅から徒歩で30秒という好立地の土地でした。

管理人のひとり言
余談ですが、不動産広告では徒歩の時間に秒単位の表記は認められていないので駅の真ん前で10秒や20秒で行ける場所でも「徒歩1分」と記載されます。

駅から30秒の立地とは、用途としては住宅よりも店舗やオフィスに向いているものです。

住宅を建てたければ建ててもいいのですが、周囲も騒がしく落ち着いた暮らしができませんし、ビジネスに使った方がより収益性が高くなります。

ところが、通常であれば人気物件となるはずのこの土地には、大きなデメリットが二つありました。

多くの不動産屋が手を付けにくい2つの理由

一つは、隣地の通路が邪魔になっていて、道路に面した間口が狭い旗竿地(敷地延長)になっていることです。

旗竿地とは・・・
都心部では良く目にする旗竿地。敷地延長とも言われていて、業界人は敷延(しきえん)とも呼ばれています。
旗竿地は、上から見ると土地の形が旗の形になっている所のことを指します。

もう一つは、土地の内部に用途境があり、大部分は事業用地域なのですが、一部が第一種中高層地域となっていることです。

国によってきめられた土地の用途が異なると、建てられる建物の種類や高さが異なってくることがあり、なんだか面倒くさそうな物件だと敬遠される可能性がありました。

査定額が低くなる原因
  • 土地の形が悪い
  • 用途地域

そのため所有主が不動産業者に査定を頼んでも、出てくる数字は非常に低いものでしかありませんでした。

近隣の標準的な事業用地域の相場は坪当たり300万円以上もしているのに、坪当たり250万円程度の査定しか出ないのです。

しかし、と私は考えました。

劇的に駅近という希少価値をどう見るかが重要だった

この土地は確かに形は悪いのですが、駅に劇的に近いという、何物にも代えがたいメリットがあります。

形のいい土地はこの地域を探せばいくらでも見つかりますが、同じ地域内に、駅から徒歩30秒の土地は本当に数えるほどしかありません。

売りに出ている物件となれば、この土地たった一つしかないでしょう。

つまり、駅に近いというメリットは希少価値ですが、土地の形がいいというメリットはよくあるメリットの一つに過ぎないと見たのです。

どちらが重要かは言うまでもないでしょう。

結局、相場よりも坪当たり20万円高く売れた

また、もうひとつのデメリットである用途地域にしても、実際に収益物件を建設する趣味レーションをしてみたところ、それほど問題にならないことがわかりました。

そこで、オフィスビルのモデルプランを建築士につくってもらい、どの程度伸びるが建てられるのか、そして想定賃料はいくらになるのかを計算しました。

その想定テナント賃料をもとに、利回り10%で計算したところ、この土地は坪当たり310万円の価値がついてもおかしくないことがわかりました。

そこで私たちは、思い切って坪あたり320万円で売り出しました。オフィスビルのモデルプランを作成したことが受けて、駅から30秒のこの物件は、売り出してそれほど時間がたたないうちに売ることができました。

この辺りの事業用地域の相場は300万円ですので、

相場よりも坪当たり20万円高く売ることができたのです。

購入者の本音は、「どれだけ収益が上がるか」

この土地の売却におけるポイントは、購入者の立場に立ち、具体的なプレゼンテーションを行ったことだと思っています。

事業用地を購入する人の大きな関心は、

「どのくらいの収益が上がるか」です。

十分な収益が上がれば、土地の形が悪いなんてことはほとんど気になりません。

そのため、オフィスビルのモデルプランを作って、想定利回りを数値で示したことが大きく役立ちました。

まとめ

事業用地ですと、どれだけ具体的なプランをこちらから打ち出せるかが本当に大切です。

あなたもこれから不動産屋を選び、相談相手であるパートナーと物件を売却することになると思います。

  • そのパートナーが今まで事業用地物件を扱ったことがあるか
  • そのとき、苦労したことはなんだったか

この2点を聞けば、安心できるパートナーかどうかがわかります。

しかし、手当たり次第に不動産屋をはしごして回っていては、事業用地の売却を得意としているかどうか見極めるのは難しいでしょう。

そんなときは、厳しい社内規定の中で全国の優良業者1000社が提携しているイエイの不動産一括査定で事業用地の売却を得意とする不動産会社を見つけることも一つの手段です。



イエイのタブレット別トップ画像

※当サイト(イエイ.jp)のTOPページへ移動します。

「いちばん高い」がみつかる価格比較サイト、イエイ。
最大6社の査定書を無料で即日お取り寄せしてくれる便利なシュミレーションサイトです。
これまでに300万人以上が利用している不動産一括査定サイトです。
「でも、顔の見えないサービスで本当に信頼できるの?」と思う方も少なくないはず。
イエイ.jpでは元業界人が自分の不動産をイエイ経由で売却してわかった評判と口コミをまとめています。
興味のある方は、イエイ.jpのトップへ移動して評判と口コミをチェックしてみてください。