家はどう言う方法で査定されるのか

あなたの家の査定から売買成立までには5つの価格がある

「より高く、より早く」オリンピックの標語ではないが、住まいの売却を考えている人にとっては理想の形ですよね。
ですが売却は、残念ながら陸上競技のように単純ではありません。


「より早く」売ろうと思えば売り出し価格を「より安く」する必要があります。


「より高く」売るためには売出し期間が長引いてもやむを得ないという余裕が求められるのです。


この記事では、前半で売却時期の大まかな目安と5つの価格の捉え方についてを説明し、後半で家の査定額の決まり方を解説していきます。


家の査定額の決まり方は、かなり具体的に書いていますので、難しい点もあるかと思います。


最後のまとめでは、それも踏まえて、あなたが不動産会社に騙されないようにする解決法もお伝えしていきます。

査定価格は3カ月売却が目安

伸介会社に売却の相談を持ち込むと、担当者が「価格査定シート」を持参してあなたの家を訪ねてきます。


最寄駅からの距離や周辺環境、建物のグレードや傷み具合などをチェックし、付近で売買された物件の取引事例と見比べて、売り出し時の適正価格を算出するのです。


このときの 査定価格は「3力月程度で買い手が付く」ことをベースにしています。


売り主の事情で「どうしても1カ月以内に売りたい」というときは、売出し価格を査定価格よりも低く設定することになるのです。


逆に「どうしてもこの価格で売りたい」というように査定価格を上回る価格を売り主が要望したときは「3カ月を超える長期戦」の覚悟が必要になってきます。


売り出し価格の最終的な決定権は売主であるあなたにあるわけですが、あまりにも市場相場を度外視した欲張った価格にこだわり過ぎると「売る自信が持てません。他社へどうぞ」と断られることがあるので、担当者のアドバイスに耳を傾けて決めるようにしましょう。


ここまでで3つの価格が出てきました。

  1. あなたが考えていた「売却希望価格」
  2. 仲介会社が算出した「査定価格」
  3. 総合的に考えて決めた「売り出し価格」
この3つです。


そして売り出し時には、これに買主が要望する「購入希望価格」と、最終的に売主と買主が合意して決める「成約価格」の2つが加わります。
  1. あなたが考えていた「売却希望価格」
  2. 仲介会社が算出した「査定価格」
  3. 総合的に考えて決めた「売り出し価格」
  4. 買主の「購入希望価格」
  5. 合意して決まる「成約価格」

いつも基軸にあるのは査定価格

理屈の上ではここに挙げた5つの価格が行き交うことになるわけですが、場合によっては売主の売却希望価格がそのまま成約価格になるということだってあります。


どんどん住宅価格が上昇していたバブル期などはその好例です。当時は「いくらなら売ってもらえますか?」と売り主に問い合わせが入り、思いっきり高値を恐る恐る答えると「安い! 買います」といった具合でした。


不動産を転がして値上がり差益を抜いて儲かろうと企てている業者が横行していた時代の話です。


さて、成約までに5つの価格が登場しますが、常にその中心にあるのは査定価格です。


通常、売り出し価格は売り主の意向によって査定価格よりも高く設定されます。


一方、買い主は売り出し価格を見て少しでも安く買おうと指し値 (購入希望価格) を入れますが、このとき担当者は「そんな指し値を出したら売ってもらえませんよ」というように、査定価格をベースにしたアドバイスを行います。


その結果、査定価格により近い水準で成約することになるのです。


また、仲介会社によっては「買い取り保証制度」を導入しているところがあります。


これは予定していた期間に買い手が付かったときには、仲介会社が買い取るというものです。
すでに購入物件が決まっていて、所定の期日までに購入代金を振り込む必要に迫られているケースでは便利な制度になります。


買取価格は仲介会社や物件の条件などにもよりますが「査定価格の8割程度」というように、査定価格を基準にして決めるのが一般的です。

あなたの家はどのように査定されるのか

不動産流通近代化センターでは「価格査定マニュァル」を作成して、どのようにして物件を評価するかについて詳しい解説を公開しています。


一定の水準まで熟練した担当者がこの解説書に従って査定シートに記入していくと、誰が行っても同じ評価点 査定価格が得られることになっています。


少なくともこの価格査定マニュアルを作成する過程でそれを目指したという経緯があったのは確かだ。


実際に仲介会社に査定を依頼してみると。ほぼ同じ査定額が得られるケースが少なくないのですが、なかには「A社2700万円、B社2900万円、C社2500万円とバラバラな査定額でどの価格を信じたらよいのか迷った」という話を耳にすることもあります。


その際の対処方法は後で述べることにして、どのようにてあなたの家が査定されるのかその仕組みを見ておくことにしましょう。

1.取引事例を集める

査定の第一歩は取引事例を集めることに始まります。これはあなたではなく、不動産会社の仕事です。


出来る限り最近のものを数多く集めて、このなかから査定の対象となっているあなたの物件と類似したものをピックアップしていきます。


その物件が建っているエリア、最寄駅からの所要時間、規模、建築のグルードといった点から選んでいくのです。

2.評価点を付ける

事例が集まると次に各物件の特徴を査定シートの評価項目にしたがって点数を付けていきます。


ここで導かれた評価点と成約価格を所定の算式に当てはめて金額を算出します。


このとき取引事例がどのくらいの売却期間をかけて成約したかも加味して決められています。


期間かかっているようだと、その価格は高めの設定だったということですからね。

3.査定価格を算定する

査定対象物件の特徴も同様に査定シートを使って点数を付けていき、評価点を算出します。


事例で得た金額とこの評価点を比較することで査定価格が算出できるのです。

まとめ

いかがでしたか?


家やマンションの売却査定額は取引事例に加え、不動産流通近代化センターの販売している「価格査定マニュァル」を元に付けた評価点を加味し、決められています。


ですが、一般の方がこれらを把握するのはかなり困難ですし、3ヶ月という短い期間が一つの売却目安になる中で調査するには骨が折れます。


かといって、不動産会社に有利なように価格設定されるのも嫌ですよね。


そこで、不動産会社にも騙されないようにする解決法として、複数社に査定依頼をする手段があります。


実店舗をひとつひとつ回るのも大変ですので、時間の限られた方にはイエイなどのオンライン査定がおすすめです。


イエイは、最大6社に一括査定をしてもらえます。


「実店舗で査定してもらったけど、査定価格がバラバラで、どの価格を信じたらいいのかわからない」


と言った場合でも、6社の査定額を並べて比較できますので、明らかに桁の違う不動産会社はすぐ除外することができます。


イエイは査定額を知るところまでは無料で依頼できますので、かなりの時短になっておすすめです。



イエイのタブレット別トップ画像

※当サイト(イエイ.jp)のTOPページへ移動します。

「いちばん高い」がみつかる価格比較サイト、イエイ。
最大6社の査定書を無料で即日お取り寄せしてくれる便利なシュミレーションサイトです。
これまでに300万人以上が利用している不動産一括査定サイトです。
「でも、顔の見えないサービスで本当に信頼できるの?」と思う方も少なくないはず。
イエイ.jpでは元業界人が自分の不動産をイエイ経由で売却してわかった評判と口コミをまとめています。
興味のある方は、イエイ.jpのトップへ移動して評判と口コミをチェックしてみてください。