不動産の査定額を上げる方法

不動産の査定額を上げる方法

売主の努力はどこまで通用するのでしょうか?

不動産の査定額を上げるコツは、努力するところと手を抜くところを切り分けることです。

掃除をくまなくすることや気になるところをリフォームするなど、あなたの不動産を「もっと良く見せよう」と思いすぎると、時間と労力とお金がかかって取り止めもなくなってしまいます。

ですので、努力するところをピンポイントで知って、あとは不動産会社に任せることが重要です。

努力するところとは、以下の3つです。

  1. ポイントを絞った改修とリフォーム
  2. 水回りを清潔にする
  3. 売主の印象も査定価格のうち
不動産の価格は立地に尽きる面があります。

米国に取材旅行に行った際に開発会社の担当者は「ワン、ツー・ スリー」と順番に指を立て、「ロケーション、ロケーション、 ロケーション」と叫んでいました。

古今東西、不動産の価値は立地で決まるのです。
はじめから夢のなくなるような話をするようですが、売り主の努力で査定価格をアップできたとしても限界があります。

ですが、1000万円単位のアップは無理でも10万円単位、ときには100万円単位のアップは可能です。

また、反対に「査定額を上げるために、どこまでやればいいの?」という思う方もいると思います。

今回は、これだけやれば査定価格はアップすると銘打ちまして、「ポイントを絞った改修とリフォーム」「水回りを清潔にする」「売主の印象も査定価格のうち」の3つの方法を詳しくご紹介します。

1.ここが査定価格の決め手

話がちょっと横道にそれますが、仲介会社が行う物件査定に対して不動産鑑定士が行う「不動産鑑定評価」というものあります。

この両者が決定的に違うのは、「査定は資格がなくてもできるが、鑑定評価は国家試験をパスした不動産鑑定士かそれに準じた人しか行うことができない」という点です。

また、査定はその物件はいままさにいくらで「売れるか」を最大の目的にしています。

これに対して鑑定評価ではいくらで売れるかも目的のひとつに違いないですが、ほかに、担保価値はどうか、売買された取引金額は適正だったかどうか、投資効果としてどのくらいの潜在価値があるかといった、物件査定に比べると普遍的な価値を追求している側面もあります。

つまり、査定では買い手がその物件を見たときにいくらだったら「買う気になるか」を中心テーマに置いているのです。

だれが見ても「この物件にこの価格は安い」というのは失敗例になりますよね。

逆にだれが見ても「高い」というのも失敗です。
「ちょっと高いかな、でもこれだけの物件だから妥当かな」と思わせる査定額が理想になります。

ただ残念ながらこの微妙な価格を出せる査定マン(あえてこう呼ぶことにする)に出会うのは実にまれです。

査定マンによって技量に個人差がありますが、「売り主も買い主も損しない価格」の算出を目指しているという方向性では同じですから、買い手が訪れたときに「少しでも良い印象を持ってもらうようにする」ことが査定額の引き上げ、ひいては売買価格のアップにつながるのです。

2.センスの良い改装は査定アップに貢献

かつて査定マンの後をのこのこついて査定現場を見て歩いたことがあります。

そのなかで印象に残った例を挙げますと、出かける前に査定マンは対象物件の所在地や特徴をもとに事例を見て、おおまかな価格相場をつかみます。

ある日、査定することになっている物件は築15年を超えている一戸建てでした。

データに「内改装あり」とありました。

「改装していてもこの築年数だとどうだろう。ほとんど建物の価値はないね。土地だけの 評価になるだろう」というのが査定マンの感想。

ところが現場に出向いて室内に案内されたら、天井のトップライトからさんさんと降り注ぐ日差しを溶びて、インテリア雑誌のグラビアを見るような最新流行の光量が展開されていました。

フローリングに藤のイスとガラス張りのテーブル、ブラインド越しの出窓には草花が咲き開いています。

査定マンの評価は一変しました。

「住宅は第一印象がポイント。今日みたいに快晴の日にお客さん (買い手)を連れてきたら、 大概の人が買う気になるね」。

後日、査定価格を間いたら評判ゼ口だったはずの建物分がしっかり上乗せした価格になっていました。

3.だけとリフォームはほどほどに

リフォームがいつも成功するとは限りません。

分譲住宅を買った人はあまりいじらないほうがいいかもしれません。

たとえば、これだけ洋風スタイルが定着しているのに、マンションでさえ必ずといってよいほど和室が設けられています。
それはなぜなのでしょうか。

人によっては「和室なんか取っ払って広々としたリビングルームにしたほうがいい」と思う人もいるはずです。

ですが、多くの人は「和室は必要」と考えているのです。

夫婦または来客用の宴室、応接間など和室は用途が広くあります。

改装時も和室から洋室への変更は比較的動単にできます。

天井と畳を剥がして床材を張るぐらいなのです。

ところが、洋室から和室に変えるにはけっこう手間と費用がかかります。

また、和室があるのを見て広いリビングルームに改装するというのはイメージしやすいのですが、すでにワンフ口アになっている空間から和室をイメージするのには難しいものです。

「狭苦しくなるだろうか」と悪い印象が先に立ってしまいます。

常に購入者から広く支持されることを最優先している分譲住宅のプランニングはそれなりに理由があるということになるのです。

数年で買い換える予定なら個性的なリフォームは慎重にして新築時のプランを保つようにしたほうが賢明ということです。

4.特に水まわり関係は清潔に

中古住宅を買う人はある程度リフォームすることを念頭に置いています。

特に浴室などの水まわりは「人が使ったと思うと気持ちが悪い」ということで、まっ先に変えるケースが多くあります。

とはいっても、それは入居後のことです。

見学に訪れたときは売り主であるあなたが、その住宅をどんなふうに使ってきたかを見ます。

ろくに掃除もしてないようですと、あとでリフォームしてきれいになるのは分かっていても 「こんな人が住んでいたあとに入るのはイヤ」となってしまいます。

査定マンもそこに注目しているのです。

「拭き細り」という言葉があります。

柱や格子戸などを丹念に掃除することで細くなっていくという比喩です。

そこに暮らす人の真撃な生活ぶりを形容した言葉です。

査定マンや見学者を迎えるときに玄関先を水打ちしてさわやかさを心がけるだけでも、ずいぶん違う印象を与えるものなのです。
今からでも遅くはありません。
是非、きれいに住みましょう。

5.売り主の印象も査定価格のうち

仲介会社の担当者や買い主とは物件を引き渡すまでつきあうことになります。

ローンの残債を返済して抵当権を抹消するなど互いに協力し合う場面もあります。

査定マンが訪問する際には当日に用意しておいてもらいたい書類を指定するのが普通です。

購入時の重要事項説明書とその添付資料、売買契約書、権利証、分譲時のパンフレットなどが用意する書類に当たります。

ところが、訪問するとまったく用意してない。
応対もお粗末。

これでは査定マンでなくてもうんざりすしますが、「この様子だとさきざき買い主を案内してきたときもこんな態度をとるだろう」と思われてしまってもおかしくありませんよね。

その状態で査定してもらっても、すでに査定の評価点は辛くなっているところからのスタートになるのです。

住んでいる人の人柄も査定価格のうちだということを念頭に置いておきましょう。

まとめ

いかがでしたか?

「ポイントを絞った改修とリフォーム」「水回りを清潔にする」「売主の印象も査定価格のうちと思って接する」という3つのポイントをご紹介しました。

  • 第一印象を明るくさせる内装改修
  • 新築時を大きく変えないリフォーム
  • 水回りが綺麗だと心遣いが評価される
  • 売主の対応で査定マンだけでなく買い手の印象も大きく変わる
このあたりを意識していただくことが査定額を上げる方法です。

是非試してみてください。

とはいっても、実際やってできるかどうか不安だったり、失敗しないだろうかという心も働くと思います。

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