「不動産の価格の決め方」
「不動産の価格の決め方は?」
「どのように決まるの?」

あなたの持ち家を高く、早く売る方法を考える決まっているのかを理解することは大切です。


いったい不動産の価格の決め方はどうなっているのでしょうか。


この記事では、不動産価格の評価方法について元業界人の大塚茂住(おおつかしげすみ)が説明していきます。

不動産の価格の決め方
【不動産の価格が上がり過ぎない理由】

そもそも、不動産をはじめとするモノの価格は、どのように決まっているのでしょうか。


ここを紐解いていくと実は不動産の価格の決め方もシンプルでわかりやすいことが理解できます。


経済学では市場価格の決定方法について、次のように考えているのです。


例えば、あなたの住んでいるマンションの一室が売りに出ているとします。


マンションはまだ新しく最新設備を備えていて、地域でも人気のマンションだとしましょう。


しかし、なかなか売れる気配がありません。


なぜならば、売り手が強気な価格設定をしているために、その価格でも欲しいと思う人が少ないからです。


欲しいと思う人が少ないことを経済学では「需要」が少ないといいます。


需要が少ないと価格も低くなるわけです。


価格を下げればあっという間に売れるのでしょうが、売り手も売り急いでいないのか価格を下げる様子がありません。


この関係は需要曲線で表されます。

「不動産の価格の決め方」に重要な需要曲線

不動産の価格の決め方
【不動産の価格が下がり過ぎない理由】

あなたは、しばらくして、マンションの部屋の売却が成立しました。


値下げを一切行わず、買ったときと、さほど変わらない価格で売れたので、マンション内でも話題になりました。


時を置かずして、同じマンションの部屋が複数、新たに売りに出されました。


予想よりも高価格で売れたのを見て、じゃあ自分も売って住み替えようと思った人が何人か出てきたのです。


このように、価格が高くなると、その価格なら売ってもいいと思う人が増えます。


売りたいと思う人が増えることを経済学では「供給」が増えると言います。


価格と供給の関係は、以下のグラフのように表されます。

「不動産の価格の決め方」に重要な供給曲線

価格が下がれば、買いたいと思う人(需要)は多くなります。


安いものなら買いたいというのが買い手の心理ですからね。


反対に、買い手が増えると、売りたいと思う人(供給)の数は減ります。


安いのなら売りたくなくなるというのが売り手の心理です。


そのため価格は一定以上には下がりません。


なぜならば、例えば4000万円まで下がったら買いたいと思っている人がたくさんいても、そこまで下がる前に4500万円でも欲しいと思っている人が先に買ってしまうからです。


しかし5000万円に設定していると、その価格でも欲しいと思う人がなかなか現れないために、徐々に価格が下がっていくことになります。

不動産の価格の決め方
【高く売りたくても相場価格には刃向えない理由】

価格を上げすぎると、買い手が見つからなくなるので、モノの価格が上がりすぎることもないのです。


このように、経済学では、需要と供給の関係によって市場価格は自然と一定の均衡価格に落ち着くものであるとされています。

「不動産の価格の決め方」に重要な均衡価格

いわば、恋の駆け引きと一緒です。
女の子に猛アピールして成功することはありますが、恋が成就するまでには至らないことの方が多いです。


恋の駆け引きで大事なのは、彼女の様子を見ながら「出し、引き」をタイミングよくできるかどうかにかかっています。

均衡価格の決め方は恋の駆け引きに似ている

不動産の価格も一緒で、高い価格の売り出しを行って買い手に猛アピールするよりも、買い手の様子を見ながら価格をタイミングよく調整していく必要があるのです。


もし経済学の教科書が正しければ、市場価格にはあまり操作の余地はありません。


例え 、あなたが自分の住んでいるマンションの部屋を4000万円で売りたいと考えていて、同じ間取りの隣の部屋が3500万円で同時期に売りに出ていたとしたら、当たり前ですが4000万円で売りに出しても買い手が付くことはないでしょう。


仮に、3500万円の部屋が先に売れてなくなったとしても、3800万円なら売ってもいいや、あるいは3700万円なら売るよといった形で、供給が増えてしまうために4000万円に設定したあなたの部屋は見向きもされなくなってしまうからです。


このように、需要と供給の関係によって決まる均衡価格を、相場価格と呼びます。


この相場価格があるために、売り手がどんなに高くりたいと考えても、モノの価格を一方的に吊り上げることはできなくなっているのです。

まとめ

いかがでしたか。


不動産の価格の決め方は以下の3つがポイントになります。

  • 買いたいと思う人の需要量
  • 売りたいと思う人の供給量
  • 需要と供給のバランスを見て価格を決める

上記のポイントを押さえて価格を決めれば失敗することは少なくなるでしょう。


しかし、業界人でない人が相場を知った上で価格を決めるのは骨が折れる作業です。


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